Необходимость введения дополнительной и к тому же недешевой процедуры в существующей цепочке оформления недвижимости объясняется исключительно заботой о народе. Действующая государственная машина не дает сегодня никаких гарантий добросовестности сделок. Старики и дети пачками лишаются жилья, люди покупают совсем не то, что им предлагали, на рынке недвижимости регулярно появляются мошенники. При этом ни один из участников цепочки от продавца до покупателя практически не несет никакой ответственности за происходящее. Другими словами, нам пытаются внушить, что нотариусы и есть та сила, которая способна установить в этой важнейшей сфере нашей жизни закон и порядок, но так ли это?
Проверка сделок в Росреестре ничего не гарантирует
Суды завалены исками о признании договора купли-продажи недействительным. В прошлом году такой иск подала улан-удэнка Елена Матвиевская после того как узнала, что ее дочь Тазиева продала квартиру, фактически оставив своих детей без жилья. Тазиева была единственным собственником в однокомнатной квартире на ул. Телецентр, жила там со своими детьми, но поскольку постоянно пьянствовала и надолго исчезала из дома, детьми занималась бабушка. При этом Тазиева не была лишена родительских прав, семья не состояла на учете в отделе опеки и попечительства, поэтому когда мамаша решила продать квартиру, помешать ей распорядиться своим имуществом по своему усмотрению никто не смог. Если риэлторы с покупателями и знали, что на момент продажи в квартире был зарегистрирован ребенок, их это не смутило. В договоре факт наличия регистрации ребенка в квартире они не указали. На суде они скажут, что Тазиева выглядела замечательно, сообщила, что работает помощником нотариуса, из квартиры все вещи вывезла — никаких подозрений насчет детей ни у кого не возникло. Не возникло таких подозрений и в Управлении Росреестра по РБ, где 10 августа 2011 г. был зарегистрирован договор купли-продажи. Позже Тазиева выписала ребенка, лишив его и жилья, и регистрации, отдала мальчика бабушке, а сама с деньгами скрылась. Суд первой инстанции уже дважды отказывал несчастной бабушке в возврате детям жилья на основании того, что все было сделано по закону. Представитель Росреестра в суд не явился.
На прошлой неделе местная телекомпания поведала обществу другую печальную историю о том, как через агентство недвижимости с характерным названием «Честный партнер» улан-удэнка приобрела в отдаленном поселке Улан-Удэ земельный участок, зарегистрировала сделку, построила на участке дом и только после этого выяснила, что построилась на чужом участке. Где тот участок, который ей продали, на момент выхода сюжета так никто сказать и не смог. Самым потрясающим выглядят в этой истории рекомендации пресс-службы Управления Росреестра по РБ. Чтобы не случались такие казусы, чиновники рекомендовали людям самим выходить на портал Росреестра и через Интернет проверять местоположение земельного участка. Вывод изумляет — то, что не удалось высококвалифицированным юристам, наверняка будет по силам малограмотным труженикам села и полуслепым бабушкам!
А ведь создание в 1998 году Росреестра как раз и начиналось под лозунгом наведения порядка в этой сфере. Чиновников наделили функциями проверки сделок, на которую отводится месячный срок. Сегодня эти проверки таковы, что способствуют массовому нарушению прав граждан. Если раньше в перечне документов, предоставляемых в Росреестр, в обязательном порядке значилась справка из ЖЭУ, по которой можно было увидеть, есть ли в квартире зарегистрированные граждане (как в случае с квартирой Тазиевой), то сегодня и такой справки здесь никто не требует. Представители Росреестра не ходят по таким делам в суд, нам неизвестно также, привлекались ли они когда-либо к ответственности за свои ошибки. И вот на этой волне появляется замечательная идея начать заверять все сделки у нотариусов, иначе эту проблему не решить.
Дублер за народный счет
До 1998 года у нас было обязательное нотариальное удостоверение сделок по распоряжению недвижимым имуществом, но потом это стало необязательным. Одной из причин недовольства общества стала пассивность нотариуса, ведь он не собирал документы для сделки, не отправлял их в регистрирующий орган, а «всего лишь» проставлял штамп. Теперь на нотариуса возлагают гораздо более широкие функции. Предполагается, что они получат доступ к электронной цифровой подписи, с помощью которой сами смогут получать большинство документов для сделки из соответствующих государственных органов, отправлять удостоверенные документы в электронном виде на регистрацию, стоять в очередях, то есть по сути возьмут на себя часть функций риэлторов. Опять же предполагается, что нотариусы смогут, кроме правоподтверждающих документов (свидетельства о госрегистрации права собственности на квартиру), проверить юридическую историю квартиры, то есть те сделки, на основании которых у продавца возникло соответствующее право.
Одно обстоятельство омрачает прекрасную картину — услуга стоит денег. По новому закону нотариус обязан страховать свою деятельность в объеме не менее 2/3 от своего валового годового дохода, плюс нотариальная палата должна иметь коллективный договор страхования на случай, если собственной страховой суммы нотариусу не хватит для покрытия ущерба, который понес его клиент. Иными словами, нелегкий труд нотариуса, по предварительным данным, оценивается в 1-1,5% от суммы сделки, что неминуемо скажется на и без того тощих кошельках граждан. Один процент от средней стоимости жилья — это огромные деньги даже по меркам Улан-Удэ, которые золотой волной потекут в карманы нотариата. Народ и без того возмущен недешевыми услугами риэлторов, различными пошлинами, не говоря уже о грабительских условиях ипотеки. Спрашивается, если одна инстанция в виде Росреестра, созданная на государственные деньги, не выполняет своих функций, то почему необходимо создавать другую, но теперь уже за наш счет?
Когда несколько лет назад Калининградская областная дума внесла в Госдуму законопроект об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью, комитет Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству рекомендовал депутатам отклонить его именно по данным основаниям. Тогда юристы комитета пришли к выводу, что нотариальное удостоверение требует значительных финансовых, организационных и временных затрат, однако не заменяет собой и не отменяет обязательную госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Госрегистрация является сегодня единственным доказательством существования права на имущество. Причем неотъемлемой частью процедуры госрегистрации есть правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Законом о регистрации права даже установлена ответственность за достоверность госрегистрации. В самом деле, если одна госструктура уже отвечает за добросовестность сделок, то зачем фактически этими же обязанностями наделять еще и нотариусов. Если госрегистрация не справляется, усовершенствуйте ее работу, увеличьте срок регистрации, ужесточите ответственность наконец, которую сегодня никто не несет. Зачем создавать дублера, если этот дублер, как верно подметили депутаты, не есть некая абсолютная гарантия добросовестной сделки, да еще и обойдется народу в приличную копеечку. Говорят, что причина всему — тарифы на нотариальные услуги, не повышающиеся вот уже много лет и просто вынуждающие нотариальные лобби обеспечить себя еще одним источником дохода.
По прозвищу «Заверь»
С одной стороны, весь цивилизованный мир совершал и по сей день совершает сделки под контролем нотариата. Даже Христофор Колумб, отправляясь открывать неведомые земли, первым посадил на корабль нотариуса Родриго де Эсковеда, дабы тот заверил «все, что будет добыто и приобретено в плавании, будь то золото, серебро, жемчуг, драгоценные камни или пряности». Надеяться на то, что нотариусам удастся то, что все никак не удается Росреестру, можно в том случае, если бы наши нотариусы были образцом совершенства, однако надеяться на это не приходится. Как откровенно заявила журналу «Профиль» нынешний президент федеральной нотариальной палаты Мария Сазонова, сегодня в нотариате царит вольница, нотариус сам себе хозяин и наказать его практически нет никакой возможности. Разработанный профессиональный кодекс не является нормативным документом и его не принимают в расчет суды. Даже органы юстиции, наделяющие нотариуса его полномочиями, не вправе его дисквалифицировать. Единственный рычаг, который более-менее работает, — лишение права нотариальной деятельности через суд, причем выйти с такой инициативой может только сама же нотариальная палата, у которой никакого резона выносить сор из избы, как правило, нет.
Нотариусы назначаются на свои должности на всю жизнь и относятся к одной из самых высокооплачиваемых юридических корпораций. С таких должностей люди сами не уходят. Вакантные места возникают весьма редко, а если и возникают, то можно представить, какой конкурс выдерживают претенденты и кто они.
В 2005 году в Москве разразился скандал, результатом которого стала отмена итогов конкурса нотариусов, где победителями стали тогдашние госслужащие Росрегистрации по Москве, а в «МК» вышла серия статей «По прозвищу «Заверь». В Улан-Удэ таких скандалов не было, но так и осталось неизвестным, почему в 1998 году по собственному желанию ушла из нотариусов тогдашний президент нотариальной палаты Бурятии Ирина Мамулова. Вместе с ней написали заявления об уходе Ольга Фатеева, Любовь Пивнюк, а также помощник нотариуса, ныне федеральный судья Советского районного суда Ирина Богданова, которая в начале 90-х годов сама работала государственным нотариусом Второй улан-удэнской нотариальной конторы.
В 2007 году нотариальная палата Бурятии обратилась в суд с иском лишить своего нотариуса, занимающегося частной практикой, его полномочий, однако этот редкий случай даже не получил широкой огласки. Нашей широкой юридической общественности незнакомы факты, когда бы нотариус понес за допущенные ошибки наказание своим имуществом, как того требует закон. Будут ли нотариусы реально отвечать за свои действия при новом законе — неизвестно, а вот то, что очередная золотая жила прольется в закрома заверителей — факт абсолютно достоверный.
Лариса БИБИШЕВА, член гильдии риэлторов Бурятии:
— Нотариус в первую очередь проверяет дееспособность и правоспособность, удостоверяет (личность) дееспособность сторон, а значит, снижается риск опротестования сделки в будущем. Кроме того, сделку удостоверяет человек с высшим юридическим образованием и солидным опытом работы, что также дает дополнительные гарантии безопасности и продавцу, и покупателю. Нотариус несет имущественную ответственность за сделку, которую на сегодня не несет никто, и это очень важно. Я за обязательный нотариат, где единственным допустимым вариантом использования простой письменной формы договоров купли-продажи может быть сделка между близкими родственниками. С одной стороны, если закон примут, к нотариусам выстроятся огромные очереди, они и сегодня работают с очередями, выходя на работу даже по субботам и воскресеньям. С другой стороны — в том виде, как планируется, нотариус может сам в электронном виде подать документы в Росреестр на государственную регистрацию сделки. Услуга нотариуса будет дорогой (предполагается, что стоимость ее будет от 0,5% от стоимости продаваемого объекта недвижимости + проектно-техническая работа, то есть составление проекта договора купли-продажи). Наши российские граждане, конечно, будут искать способ платить меньше за удостоверение сделки. До 1998 года такой способ был — оформление сделки по стоимости, указанной в выписках БТИ. Конечно, это может иметь негативные последствия, в случае судебного разбирательства покупателю будет возвращаться сумма, указанная в договоре купли-продажи. В любом случае расходы на оформление сделки вырастут, и это не лучшим образом скажется на кошельке граждан.
Людмила ПОНОМАРЕВА, юрист:
— Считаю, что нововведения с нотариатом не облегчат жизнь ни гражданам, ни юридическим лицам. Мне неизвестна статистика, сколько сделок регистрируется ежедневно в Улан-Удэ, но если у нас 15 нотариальных округов, то все сделки лягут на плечи этих 15 нотариусов. Если нотариус будет оформлять в день около 5-10 сделок купли-продажи недвижимости, возникает вопрос: где нотариусу взять достаточное количество времени для такой дополнительной нагрузки? Качественного выполнения работы при таких условиях, скорее всего, тоже не будет. Все рискует обернуться механическим удостоверением бумаг.
В связи с огромным увеличением объема работы нотариусов появится необходимость в увеличении их количества. Таким образом, сама профессия рискует стать свободной, а квалификация специалистов существенно пострадать. Так как нотариус, который сейчас хорошо знает наследственное право и законодательство о нотариате, с этими нововведениями должен будет знать все законодательство. Есть ли такие нотариусы-универсалы сейчас, вопрос открытый.
Приведу один пример. Улан-удэнец, ветеран Великой Отечественной войны получил сертификат на жилье, жил со своим племянником, который за ним ухаживал, и поэтому оформил на него доверенность, чтобы тот купил квартиру. Когда квартира была куплена (молодой человек вложил туда и свои деньги), дедушка нотариально оформил договор дарения на племянника. Затем появляется сын дедушки, заявляет свои требования на квартиру, признает дедушку недееспособным и по суду расторгает договор дарения. Возникает вопрос, как же тогда нотариус Татьяна Будеева четырежды выдала доверенность: 1. согласно которой дедушка уполномочил племянника купить квартиру; 2. согласно которой жена дедушки дала согласие на покупку квартиры; 3. согласно которой дедушка подарил квартиру племяннику; 4. согласно которой жена дедушки дала согласие на дарение квартиры. Если суд в итоге откажет племяннику, нет никаких гарантий, что тому удастся признать ошибочность действий нотариуса и взыскать с него свои деньги.
