Впрочем, ЖКХ, это небольшая часть бизнеса муниципальной компании. Так, за первый квартал 2012 года ОАО «У-УУК» показало прибыль в размере 1,1 млн. рублей. Главное богатство компании – переданные чиновниками мэрии 54 объекта муниципальной недвижимости, которые расположены в проходных местах города и генерируют очень приличный доход, исчисляемый десятками миллионов рублей в год.
Например, продается торговый центр «Интерьер» на ул. Ключевская, 42, общей площадью 653 квадратных метра, магазин «МВ-маркет» на ул. Коммунистическая, 14, большое количество магазинов, расположенных на первых этажах зданий на бульваре Карла Маркса, на пл. Славы, ул. Модогоева, Борсоева, проспекте 50-летия Октября, проспекте Строителей, всего 7571 квадратный метр коммерческой недвижимости. Как видим, вполне ходовые места, где коммерческая недвижимость на первых этажах, а муниципальные объекты все расположены именно на них, стоят не просто дорого, а очень дорого.
Однако сегодня все эти объекты могут быть проданы по цене 103 миллиона рублей, или примерно 13 тыс. за квадратный метр. В два с лишним раза ниже, чем продается квадратный метр новостройки в отдаленном районе города!
Хотя стоимость квадратного метра многих объектов недвижимости, если проводить торги по каждому магазину, легко могла бы превысить 100 тысяч рублей.
Почему же на словах говоря о необходимости пополнения доходной базы городского бюджета, который сегодня трещит по швам, чиновники и депутаты так странно хотят побыстрее избавиться от ликвидных объектов недвижимости, которые приносят хороший доход в виде аренды? И почему с целью продажи объектов была выдумана столь странная схема?
Дело в том, что если продавать каждый объект в отдельности, то его цена будет гораздо дороже. И городской бюджет получит намного больше. Простой пример: если сегодня в Улан-Удэ попытаться продать оптом дом-новостройку в кварталах, где расположено, допустим, 50 стандартных однокомнатных квартир, за 50 млн., то вы с большим трудом найдете покупателя. Зато если продавать дом не спеша, то можно выручить и 75 миллионов, поскольку чем меньше площадь продаваемого объекта, тем она дороже в пересчете на квадрат. Поэтому строители никогда не продают построенный дом оптом, а реализуют в розницу каждую квартиру. В случае же с коммерческими объектами на первых этажах, особенно в проходимых местах, стоимость квадратного метра вообще может достигать астрономических значений. Например, по некоторым оценкам, торговый комплекс «Интерьер» на ул. Ключевская, 42, если его продавать отдельно, будет стоить как минимум 50 миллионов рублей!
Фактически именно этого и должны добиваться чиновники и депутаты при государственном подходе. Получать деньги с аренды муниципальных объектов (а при рачительном подходе речь идет о нескольких десятках миллионов рублей в год за 54 объекта). Либо, если не терпится продать последние ликвидные объекты города, то хотя бы продавать дороже!
Однако все было сделано так, чтобы продажа шла «по оптовому» сценарию.
Депутаты улан-удэнского горсовета на сессии решили продать 100% акций ОАО «Улан-Удэнская управляющая компания», которому в свое время были переданы эти «золотые» объекты. Лот поначалу оценили в 200 млн. рублей. Сумма вроде бы выглядит внушительно, однако если разбить ее, то получается 24 тыс. рублей за квадрат. Немного, мягко скажем.
Кстати, из-за несогласия с подобным вариантом приватизации был вынужден уйти председатель комитета по имуществу Евгений Степанов. После этого ушел со своего поста директор «Улан-Удэнской управляющей компании» Юрий Хастаев, а вместо него назначили Ларису Малгатаеву. Сегодня к руководству компанией пришли полностью лояльные к чиновникам мэрии люди.
И дальше все пошло по плану — в сентябре и октябре торги были признаны «несостоявшимися», что открыло дорогу к продаже объектов всего за 103 млн. рублей. Здесь есть и еще один важный момент. Почти все муниципальные объекты сегодня занимают представители малого бизнеса. Многие из них в течение десятилетий платили аренду и, как минимум, могли бы приобрести эти помещения по отдельности. Однако сегодня, с одной стороны, город избавляется от городских объектов, а с другой — повышает налоги для предпринимателей (коэффициент К-2). Тем самым для предпринимателей создаются тяжелые условия для своей деятельности, что вызывает массу рисков. Например, при сокращении экономической деятельности в связи с кризисными явлениями могут резко снизиться поступления от налогов. Вот здесь бы пригодились поступления в городской бюджет от аренды, однако их скоро не будет — чиновники сами избавляются от активов, которые стабильно будут генерировать доходы в будущем. Наиболее рациональным подходом в этой ситуации стал бы возврат муниципальных объектов недвижимости от ОАО «Улан-Удэнская управляющая компания» в город и наведения элементарного порядка в арендных платежах.
Необходимо провести расследование продажи последних объектов городской коммерческой недвижимости и приостановить процесс. Иначе город рискует оказаться и без существенной выручки от приватизации, и без имущества.
