В проекте ГК имеются позиции, которые могут отложить введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью на неопределенный срок.
Раньше проект поправок в Гражданский кодекс предусматривал обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Сейчас под давлением крупного бизнеса и банков проект претерпел изменения и предусматривает нотариальное удостоверение только в случаях, установленных законом или соглашениями сторон.
До 1995 года в России сделки с недвижимостью удостоверялись нотариусами, что обеспечивало юридическую чистоту сделок.
Но потом власти отказались от дополнительных гарантий сделок для населения и фактически передали эти функции рынку. Первое время рынок справлялся, поскольку риэлторские услуги были лицензированным видом деятельности, а случайных людей в бизнесе было немного. Но все изменилось после очередной волны либерализации, когда в 2002 году лицензирование на рынке риэлторских услуг отменили и на рынок пришли тысячи новых риэлторов, в том числе и те, кто использовал агентства как прикрытие для преступной деятельности. Криминальные сводки запестрили сообщениями о задержании то в том, то в другом регионе так называемых «черных риэлторов». Тысячи людей по всей стране и в Бурятии тоже лишились своего жилья, а то и жизней в результате криминальных операций псевдориэлторов.
Определенные надежды возлагались на Росреестр, однако его функция свелась в основном к фиксированию сделок. Мы знаем, что в Бурятии регулярно возникают судебные процессы, в ходе которых свидетельства о госрегистрации признаются недействительными, после чего покупателям с целью возврата денег приходится прибегать к помощи правоохранительных органов. Предъявлять свои требования к риэлторам бессмысленно, так как они за проданное имущество не отвечают, может быть за исключением ответственности в размере стоимости услуг по сбору документов.
Таким образом, возник правовой вакуум — покупатели и продавцы фактически никак не защищены законом. В определенной мере закон гарантирует и защищает права граждан, но вот его применение на практике связано с большой долей везения — попробуйте возбудить дело против мошенника, продавшего вам квартиру с мутной историей. И вы поймете, что это крайне долгая и порой бесперспективная затея.
Помимо изменений в Гражданский кодекс сегодня в среде юристов активно обсуждается и новый закон «О нотариате и нотариальной деятельности в РФ», который уже практически готов. Принятие этих двух федеральных законов может существенно изменить ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости.
— Отношение к поправкам двоякое, — говорит директор улан-удэнского агентства недвижимости «Лоран» Лариса Бибишева. — С одной стороны непонятно, насколько увеличится нагрузка на покупателей при совершении сделки с обязательным участием нотариуса, а с другой стороны принятие поправок даст больше гарантий для участников сделок. Ведь одна и та же квартира в течение нескольких лет продается и перепродается по нескольку раз и проследить, чтобы на каждом этапе не было подводных камней, очень сложно. Мы надеемся, что будут даны определенные гарантии на сделки с недвижимостью, какие были до 1995 года, когда купля-продажа проводилась через нотариусов.
По словам Бибишевой, главное, что нотариусы устанавливают дееспособность и волеизъявление сторон — важное обстоятельство, которое сведет на нет сомнительные сделки с пожилыми людьми и гражданами, злоупотребляющими алкогольными напитками, заключаемые с целью завладения их жильем. Соответственно покупатель получает гарантию того, что сделка не будет опротестована по данному обстоятельству в будущем.
В случае введения обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью нотариусы будут готовить все документы для сделки, принимать на депозитный счет нотариуса денежные средства в счет оплаты по сделке для их последующей передачи продавцу, проводить экспертизу сделки и передавать весь пакет документов на госрегистрацию.
Сколько будет стоить эта работа? Сегодня риэлторы берут примерно 50 тысяч рублей за сделку, что составляет в среднем от 3 до 5%, в зависимости от суммы сделки.
Если сделки будут удостоверяться нотариусами, то максимальная величина сбора составит, по разным оценкам, не более 1% от суммы сделки.
При этом что изменится для покупателей и продавцов? Как считают эксперты, прежде всего, будет обеспечена гарантия чистоты сделки. Ведь сегодня, покупая жилье, человек не может быть до конца уверенным в том, что в будущем у него не возникнут проблемы с приобретаемым жильем. Как может быть в случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние или лица, находящиеся в местах лишения свободы, о наличии которых покупателю ничего неизвестно.
Как было отмечено выше, проследить историю квартиры не всегда бывает возможным. Поэтому пока клиенты могут надеяться только на честность риэлтора, а вот если последний совершит ошибку, которая приведет к ущербу для клиента, то отвечать он будет только в размере суммы, полученной в качестве комиссионного вознаграждения.
— В случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ, нотариус несет полную имущественную ответственность. Гражданская ответственность нотариуса подлежит обязательному страхованию, за счет которого и осуществляется возмещение вреда, а при его недостаточности — за счет имущества нотариуса, — говорит нотариус улан-удэнского нотариального округа Надежда Сандакова. — При этом у нотариусов будет гораздо больший доступ к источникам информации, тем же государственным базам данных. Уже сегодня в Республике Бурятия ведется электронный обмен информацией между нотариусами и Росреестром, Сбербанком и налоговыми органами.
Вдобавок нотариальное удостоверение сделок дополнит гарантии безопасности при передаче денег — этот опасный в настоящее время процесс сможет происходить в форме безналичного перечисления денежных средств через специальный депозитный счет нотариуса, что обеспечит гарантии и для продавца жилья, и для покупателя.
В то же время и для агентств недвижимости новшества также принесут определенную стабильность, поскольку при сохранении у них функции поиска объектов недвижимости для клиентов появятся должная защита интересов участников сделок и гарантия их юридической чистоты. Ведь по сути сферы деятельности у нотариусов и агентств недвижимости разные — цель агентства найти и продать квартиру покупателю, а у нотариуса — оформить сделку в соответствии с законом, так что какого-либо конфликта интересов вряд ли можно здесь ожидать.
Печально, что граждане, особенно старики, сироты и представители социально незащищенных категорий населения, могут вновь остаться без действенного инструмента защиты их прав и законных интересов.
Дмитрий РОДИОНОВ.
