Спекулянты покупали квартиры на перепродажу, приобретая жилье на начальной стадии, когда оно стоит дешевле, и продавали, когда дом уже заселялся. Особым спросом пользовались 1-2 комнатные квартиры. Нередко спекулянты использовали и заемные ресурсы. Однако жирные годы уже позади – цены на новостройки в этом году остановились.
— Вложения в квартиры в новых кварталах реально приносят убытки, учитывая уровень инфляции, – говорит Олег, индивидуальный риэлтер. — Инвесторы вкладываются на стадии котлована, однако на выходе цена перепродажи возрастает лишь на 5-10%. Это резко контрастирует с 2009-2012 гг., когда от начала котлована до продажи квартир уже в сданном доме за год спекулянты имели 50-60%. Так произошло, например, с микрорайоном «Лазурный» на Юго-Западе города. Цена квадрата (33-34 тыс. руб.) держится уже два года. Что на стадии котлована, что сегодня, когда дома готовы к заселению.
По оценкам экспертов, настроение спекулянтов сегодня все больше отдает пессимизмом. В 2013 году в Улан-Удэ было введено рекордное за последние четыре года число новостроек. Но рост цен прекратился в начале этого года, и спекулянты быстро начали фиксировать прибыль при перепродажах. Кроме того, за последние годы устаревшая модель массового строительства дешевых бетонных домов с внутренним утеплением из пенопласта с отделкой снаружи холодным облицовочным кирпичом (так сегодня строят более 90% новостроек Улан-Удэ) перестала устраивать покупателей. Контроль за утеплением наружных стен остается слабым звеном – с этим связано большое количество исков в судах на застройщиков. Часть покупателей снова вернулась на вторичный рынок, где риск купить «кота в мешке» ниже, чем в новостройках.
Поскольку отдаленные районы города не представляют большого интереса для спекуляций, спрос сконцентрировался на центре Улан-Удэ, где в этом году все квартиры в двух строящихся новых комплексах на Балтахинова и Профсоюзная были выкуплены инвесторами за считаны недели после объявления о начале продаж.
В связи с тем, что спекулятивные инвесторы начали продавать свои объекты, увеличилось предложение готовых квартир в новостройках, цены заморозились.
Между тем, спекулянты, как рассказывают застройщики, ранее формировали большой поток заказов, платили сразу, что устраивало строителей, которые получали оборотные деньги на начальных стадиях строительства. Тем более, что покупатели, кто приобретает жилье по сертификатам, пока дом не сдан в эксплуатацию, не могут их покупать. Между тем, сегодня большинство покупателей, приобретающих готовое жилье, являются получателями социальных сертификатов, начиная от военных и заканчивая сиротами. Число обычных покупателей, приобретавших жилье по ипотеке, в октябре сократилось – жалуются риэлтеры, которые пока не понимают, то ли это временное снижение числа клиентов, то ли начало долгосрочной тенденции.
Снижение потока покупателей привело к тому, что рискованные проекты в Улан-Удэ стали замораживаться.
— Весной мы начали строить многоэтажный дом в кварталах на условиях софинансирования и вложили в проект 15 млн. рублей, — рассказывает один из бизнесменов. – Когда основной инвестор, который должен был вложить 60 млн. рублей, неожиданно отказался от проекта. В результате стройка заморозилась на стадии котлована, и мы теперь не знаем, как ее возобновить.
Знакомый банкир сообщил мне, что в Улан-Удэ с осени число обращений для получения ипотеки сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Впрочем, эксперты считают, что спрос будет восстанавливаться после того, как произойдет снижение стоимости жилья. Жилье – один из немногих инструментов для вложения средств, а главное – город растет, и людям надо иметь крышу над головой. Желательно благоустроенную.
Дмитрий РОДИОНОВ.
