Собственники намерены оспорить данное решение и вернуться к вопросу — почему общедолевая собственность (технические, подвальные помещения), которая им принадлежит по праву, оказалась продана на сторону? Между тем этот вопрос — кому в реальности принадлежат чердаки и подвалы — сегодня волнует многих улан-удэнцев.
Сэкономить на квартплате
Вопрос отнюдь не праздный, поскольку многие многоквартирные дома имеют подвалы, генерирующие довольно значительный доход, — десятки тысяч рублей в месяц. Пока же эти деньги идут в другие карманы. Однако их можно было перенаправить на ремонт и благоустройство самих домов, либо уменьшить за счет арендных платежей стоимость квартирной платы. Это, собственно, и происходит в центральных областях России, где многие собственники используют доходы от аренды в интересах собственников жилья.
Как известно, согласно Гражданскому и Жилищному кодексам РФ, собственникам квартир и других помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. В том числе это коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Новостройки
Число судебных споров за технические помещения в подвалах новостроек растет. Наиболее известный случай произошел с застройщиком ООО «Жассо», ныне обанкроченному. Несколько лет назад застройщик возвел на ул. Бабушкина 6-этажный дом. Однако цокольный этаж, в котором располагались все технические коммуникации, застройщик поспешил продать частному лицу, чем поставил собственников жилья в положение просителей, вынужденных спрашивать собственника пройти в подвал, чтобы закрутить задвижку. Собственники подали в суд, однако проиграли.
— Мы неправильно подали иск, т.к. хотели признать незаконным право собственности частного лица на технические помещения, — говорит председатель ТСЖ «Экоград» Валерий Киндрась. — А надо было подавать иск о признании незаконной общедолевой собственности частной.
В то же время среди новостроек не так много подвалов, которые можно по суду признать общедолевой собственностью.
— Учитывая подобные ошибки в проектировании у наших коллег, мы, да и многие другие компании, уже давно прописываем в документации все необходимые условия по техническим этажам и выделяем эти помещения в отдельные блоки для их обслуживания управляющей компанией, — считает Вячеслав Убогоев, финансовый директор ЗАО «Байкалжилстрой». — Никто не запрещает застройщикам продавать подвальные помещения с возможностью их отдельной эксплуатации. И они не являются общедолевой собственностью жильцов.
Вторичное жилье
Если в новостройках более-менее все понятно, то по вторичному жилищному фонду — темный лес. Если говорить о многоквартирных домах, то в Улан-Удэ, да и в других городах республики, обнаруживается интересная особенность — в домах, выходящих на центральные магистрали, либо находящихся в оживленных местах, подвальные помещения вдруг оказались в собственности муниципалитетов, либо частных лиц. В 90-е годы эти помещения были приватизированы, хотя по всем признакам, в том числе наличием технических коммуникаций, они должны быть общим имуществом собственников. Добавила проблем и реконструкция, когда подвальные помещения фактически переводились в жилые или нежилые помещения. Соответственно эти помещения уже не могли являться общедолевыми. Больше всего от этого выиграли муниципальные чиновники, которые долгие годы сдавали эти помещения в аренду. Теперь же предстоит увлекательный процесс продажи этих помещений.
Что делать собственникам?
По мнению улан-удэнского адвоката Евгения Левиты, у горожан все же есть законные возможности для оформления придомовых территорий и подвалов в общедолевую собственность.
В Улан-Удэ он знает несколько примеров подобного варианта узаконивания владений жильцов. В случае если же городские власти будут тормозить процесс, то тогда необходимо обращаться в суд.
— Этот процесс действительно будет только ускоряться, поскольку в 2013 году в России заканчивается приватизация вторичного жилфонда и к этому времени почти все владельцы квартир будут собственниками, именно они должны добиваться, чтобы вернуть из чужого владения их общедолевую собственность, — отметил юрист.
Более широкие возможности для возвращения подвалов в общедолевую собственность открыло решение Конституционного суда России, который еще три года назад постановил, что в состав общего имущества жильцов может входить любое нежилое помещение, и для этого совсем необязательно, чтобы оно было предназначено только для технических нужд. Таким образом, в Улан-Удэ назревает довольно серьезный передел собственности, тем более, что их передача в 90-е годы прошла с большими нарушениями. Жильцы, которые откажутся от управляющих компаний, тесно связанных с муниципалитетом, и объединятся в крупные ТСЖ, скорее всего, будут все активнее добиваться передачи в общедолевую собственность подвалов. Ведь это может принести довольно неплохие дивиденды на фоне продолжающегося роста цен на услуги ЖКХ.