Для начала озвучим сухие цифры и факты. 23 марта вице-премьер Марат Хуснуллин на совещании у президента России предложил поднять ставку по льготной ипотеке. По словам зампреда, даже в этом случае ставка будет практически в два раза ниже текущей рыночной. Владимир Путин поддержал предложение поднять ставку по льготной ипотеке с 7% до 12% и увеличить ее размер, но отметил, что льготные ставки по семейной, сельской и дальневосточной ипотекам будут сохранены.
- Платежи по ипотечным кредитам, оформленным до повышения Банком России ключевой ставки до 20%, останутся на уровне по состоянию на конец февраля, - заявил премьер-министр Михаил Мишустин на совещании у президента.
В Улан-Удэ риэлторы называют ситуацию на рынке одним словом - паника. Так, в конце февраля-начале марта банки, опасаясь проблем со сделками, перестраховывались и просили включить в договор купли-продажи следующий пункт:
«Настоящим стороны Договора заверяют и гарантируют, что не имеют гражданства иностранных(ого) государств(а), совершающих(его) в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, а также местом регистрации, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности или извлечения прибыли от деятельности не являются(ется) указанные(ое) государства(о), перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 г. № 430-р.».
Позже пресс-служба Минфина, конечно, прояснила ситуацию и сообщила, что граждане России смогут совершать сделки купли-продажи недвижимости с нерезидентами, связанными с государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия.
В агентствах недвижимости отмечают - продавцы не понимают, что делать с деньгами после продажи недвижимости, подходящих вариантов-то стало гораздо меньше. У покупателей из-за повышения ставки по ипотечному кредиту и сокращению срока рассмотрения заявки - либо вообще отказ банка, либо отказ продавца в продаже. Таких ситуаций сейчас все больше. Покупатели с уже одобренным решением по ипотеке заметили, что число объектов в продаже сокращается, выбирать приходится из того, что остается. С популярных сайтов многие продавцы попросту убрали свои предложения.
- По застройщикам похожая ситуация. Они, как и все, не знают, что будет дальше. Плюс резкий скачок цены на многие привозные материалы, есть и из-за рубежа. Некоторые банки на время приостановили выдачу льготных ипотек и ипотек по госпрограммам, что ввело еще больше в ступор крупных игроков рынка. Поэтому застройщики приостановили вообще продажи, так как непонятно насколько могут увеличиться цены и сроки сдачи объектов, - рассказывает директор агентства недвижимости «Терра» Роман Мартынов.
С 2017 года застройщики работают по проектному финансированию строительства в соответствии с 214-ФЗ, продавая квартиры в новостройках, они не получают деньги покупателей до момента сдачи дома в эксплуатацию. Средства покупателей зачисляются на специальные счета в один из уполномоченных банков. Не получая денег от дольщиков, застройщик может либо строить многоквартирный дом на свои средства, либо привлекать банковские кредиты и так как ставки по кредитам увеличиваются многократно, это также тормозит принятие решение по займу и дальнейшему строительству теми же темпами.
Положение дел на вторичном рынке республики сейчас неоднозначное. Содном продает трехкомнатную квартиру с хорошим ремонтом в новостройке на трамвайной ветке. С конца февраля продавец наблюдает наплыв покупателей - желающие посмотреть недвижимость и риэлторы частые гости у мужчины.
- Бывают дни, когда показываю квартиру по несколько раз. Сейчас много покупателей звонит. С наличными очень любят прийти и торговаться, потрясти деньгами, - поделился Содном.
Мужчина не планирует снижать стоимость. После продажи намерен вложиться в жилую недвижимость, но пока не решил в Москве или Новосибирске. Цены на новостройки в этих городах выросли минимум на 5%.
Директор агентства недвижимости «Терра» Роман Мартынов объясняет ситуацию тем, что продавцы пока держат стоимость квартир, если сказать по-простому «по потолку», то есть на очень высоком уровне. В последний месяц резко возросший спрос на жилье простимулировал цены, люди побежали вкладывать накопления или средства, оставшиеся после продажи своей недвижимости. Большинство просто начало снимать с продажи свои объекты, так как нет понимания, что дальше будет. Продавцы взяли паузу.
- Доступные ипотечные кредиты и различные льготные программы очень разогнали рынок за последние несколько лет и цены сильно выросли. Сейчас ставки в банках начинаются от 20% и покупать сейчас жилье по высоким ценам и большой ставке невыгодно и нецелесообразно, соответственно спрос будет снижаться, что по идее должно подтолкнуть к снижению цен на вторичном рынке, - уточняет Роман Мартынов.
Кроме того, директор агентства недвижимости «Терра» отмечает, что есть тенденции роста популярности небольших квартир площадью 18-26 кв.м. - комнаты, малосемейки и т.д. Цена за кв.м. на них нисколько не меньше, но платежи по ипотеке более приемлемы. Молодые люди стали охотнее рассматривать именно такой вариант. В текущей ситуации спрос на загородную недвижимость высокий, но квартирам уступает.
- Думаю, что через месяц-два будет очень актуален именно этот рынок, - добавил он.
Также эксперт отмечает, что сейчас покупателей как за наличные, так и по ипотеке почти одинаковое количество, хотя всегда ипотечных заявок было намного больше. Люди вкладывают в недвижимость свои средства, понимая, что инфляция очень высокая и рубль сильно обесценивается, лучше остаться с недвижимостью, чем вообще без ничего. А покупателям с одобренными заявками по ипотеке сократили срок принятия решения на покупку до 1 месяца (раньше было 3) и если не успеть сейчас, то ставка и условия уже будут совсем другие, и вообще планы по покупке могут сдвинуться на неопределенное время, либо вообще перестать быть актуальными.
- Мы ожидаем сокращение заявок на вторичное жилье. Заявки будут, скорее всего, на небольшие суммы, когда нужно добавить к своим средствам. Очень надеемся, что все льготные программы и программы с господдержкой останутся на том же уровне и с теми же ставками, и это дальше будет стимулировать рынок. Дальневосточная ипотека очень популярна, пока есть еще объекты и скоро сезон загородной недвижимости. В любом случае мы надеемся, что все встанет на свои места, все успокоятся и обязательно выполнят планы по покупке или продаже недвижимости. Тем, у кого одобрена ипотека по хорошей ставке ниже 10 или даже 11%, советуем, конечно, воспользоваться и все-таки купить сейчас. Тем, кто продает и точно знает, куда вложить денежные средства дальше или уже выбрал что-то, советуем продавать.
«Росбанк Дом» провел анализ ипотечного рынка. По данным исследования, спрос на ипотеку в России в начале марта упал в четыре раза по сравнению с февралем и аналогичным периодом прошлого года.
Эксперты сходятся во мнении, что ипотека без господдержки станет менее доступна. Спрос на финансовую услугу сохранится, но преимущественно выдавать ее будут по льготным программам. Застройщики уже готовятся отказаться от собственных программ по таким кредитам.
Тем временем, в России арендодатели начали снижать тарифы на сдаваемое жилье. В марте на рынок вышли квартиры, купленные, чтобы сохранить накопления, а отказ многих собственников от продажи жилья на фоне экономической неопределенности и сезонный фактор привели к росту на треть предложения квартир для аренды. Совокупность этих причин привела к падению цен на аренду.
Тамара - будущий арендодатель. Подала заявку в банк еще в ноябре, сделку провели в начале февраля. Девушка успела приобрести однокомнатную квартиру в ипотеку до роста ставок, но ни под одну льготную программу не попала. Сейчас заканчивает ремонт, пока только планирует сдавать недвижимость.
- Пока выбирала квартиру цены росли, но это было из-за Дальневосточной ипотеки. Остановилась именно на варианте, у которого хорошая управляющая компания и рядом расположено промышленное предприятие. Арендное жилье тут пользуется спросом, - уточняет Тамара.
По данным популярного сайта Avito, в Улан-Удэ сдается в аренду около 300 квартир. Особенно много объявлений появилось за последние три недели. За однокомнатную в месяц просят от 12 тысяч рублей плюс залог и расходы по счетчикам. Таких объявлений 120 на сайте Avito. Двухкомнатные начинаются от 15 тысяч в месяц, условия оплаты те же. Актуально 115 объявлений от собственников. Эксперты считают, что съем жилья в будущем будет пользоваться спросом, так как ипотечные условия стали практически неподъемными. Для многих категорий жителей, которые не попадают под льготные программы, в текущей ситуации обзавестись своим углом возможностей все меньше и альтернативы аренде нет.
Строительная отрасль оказывает большое влияние на экономику России. Сегодня цены на стройматериалы продолжают расти, логистика тоже стала дороже. Понимая, что необходимо поддержать застройщиков, правительство озвучило первые меры поддержки. Планируемый объем финансирования 992,1 млрд рублей. Первую помощь, стоимость которой в 2022 году составит 66 млрд рублей, обещают реализовать до 28 марта 2022 года. В частности, сократить до 7 рабочих дней сроки оплаты поставленной продукции (выполненных работ/оказанных услуг) по госконтрактам и ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям кредиторов на 6 месяцев в отношении юридических и физических лиц.
Пока банки ищут пути снижения ставок, застройщики замерли в ожидании помощи государства. Многие собственники осторожничают с продажей. А те, кто не успел приобрести жилье по старым ставкам, скорее всего, так и не смогут. По итогу можно лишь согласиться с тем, что произошедшие на Украине события сильно отразились на рынке недвижимости по всей стране, включая Улан-Удэ, и последствия еще большим нарастающим итогом почувствуют абсолютно все.
