Экономические неурядицы сегодня затормозили процесс купли-продажи земельных участков по причине снижения спроса и увеличения предложения. Короче говоря, земля стала дешеветь.
В ходе журналистского исследования рынка купли-продажи земельных участков Улан-Удэ корреспондент «МК» попытался понять — насколько качественные изменения произошли с этой «земной темой» и какие тенденции будут преобладать в ней в ближайшие годы.
Для интересной статьи нужны интересные темы, но иногда эта тема сама заявляется к тебе на лестничную площадку, как это случилось на прошлой неделе, когда ко мне позвонил сосед и заговорщицки произнес: есть разговор.
— Как сосед — соседу: знакомый уезжает в Израиль и продает земельный участок с документами в коттеджном поселке в Зверосовхозе, — многозначительно сообщил Виктор. — Цена за 10 соток всего 150 тысяч, рядом продаются по 350 тысяч.
Он также мимоходом заметил, что аж двое его знакомых уже смотрели участок, им он понравился, но просят при этом подождать. А друг уезжает и ему надо срочно.
Большинство жителей многоэтажек хотят переселиться в собственные дома. Но не все доходят до такого состояния, когда благоустройство и удобство оказываются менее ценными, чем отъезд за город и связанные с этим вполне ожидаемые житейские хлопоты. Звонок знакомому риэлтору решил вопрос: он очень заинтересовался предложением, отметив, что для Зверосовхоза, где участки стоят от 400 тысяч рублей — это очень приличный вариант. Правда, смутила фотография друга — владельца участка, связь которого с землей обетованной я почему-то не уловил.
Но сомнения в сторону — и мы едем смотреть участок. Дорога до Зверосовхоза пролегала по недавно отремонтированной трассе и заняла 15 минут. Однако дальше началось странное. Вместо дороги я увидел только направление — и поездка заняла гораздо больше запланированного, как уверял продавец. Вокруг тянулся унылый пейзаж. Прямо на дороге висел плакат: продаются участки за 90 тысяч рублей. Продавец не смутился на резонный вопрос.
«У них воды нет, а у меня есть!»
Однако выяснилось, что вода в округе есть везде. Об этом рассказал водитель старенькой малолитражки, встретившийся по дороге. Кто-то бурит индивидуальную скважину на 5 метров, кто-то на 10 метров, вполне подъемно, в среднем работа обходится в 20-25 тысяч рублей. Так что красная цена участка — не 150 тысяч, а 100 тысяч.
Сам участок представлял собой печальное зрелище — неогороженную, заросшую травой территорию в лесу. Когда-то здесь были дачи, но затем все пришло в упадок, кто-то продал по дешевке, а кто-то бросил. Каких-либо коттеджей в округе я, как ни старался, не увидел. Зато нашел несколько заброшенных участков с покосившимися дачными домиками, один из которых недавно сгорел.
В таких местах поселенец первым делом должен поставить крепкий забор, завести большого пса и купить оружие. А еще лучше — скооперироваться с соседями, чтобы вести круговую оборону на случай вражеской атаки криминальных элементов. Понятно, что в этих местах спокойная жизнь будет нескоро. Возможно, никогда.
Как выяснилось позже, продажа земли была обычной «разводкой». Никакого уезжающего в Израиль друга в природе не существовало, а ажиотаж со «срочностью» понадобился доброму соседу, чтобы продать откровенный неликвид в полтора раза дороже реальной стоимости первому попавшемуся. Соседу этот, а также несколько других участков достались почти даром в ходе доплаты за машину, которую он ранее продал на рынке.
Ведь сегодня в Улан-Удэ каждый второй покупатель на авторынке пытается «впарить» продавцу авто еще какой-нибудь никому не нужный земельный участок в ДНТ или СНТ на краю города.
Человеческий фактор
Вопреки сложившемуся мнению вокруг Улан-Удэ находится огромное количество земельных участков, которые ничего не стоят, поскольку они находятся очень далеко, там нет электроэнергии, нормальной дороги, а поездка в город это настоящее путешествие с препятствиями. И никакого будущего у них нет. Да, в далекой перспективе можно построить инфраструктуру, но проблема в том, что покупатели не хотят видеть хаос и безнадегу, участки стоят брошенными, и не находится того человека, кто первым построит нормальный дом. И жизнь начнет теплиться в тех краях, которые становятся опасными, когда там живет так мало людей. Поэтому при продаже участков в объявлениях продавцы особо отмечают: рядом есть соседи! Не просто дом в поле, а человек, с которым можно скооперироваться в случае каких-либо проблем. Подобные тенденции наблюдаются в СНТ на Заиграевской трассе — там, куда ходит 59-й маршрут, есть жизнь. Где нет транспорта — оттуда люди бегут, продавая участки за бесценок. Причем многое зависит даже не от дороги и транспорта, а от так называемого «человеческого» фактора.
— В Улан-Удэ и особенно в пригородных районах наблюдается явный переизбыток предложения земельных участков от ДНТ и реальные цены продаж начали падать, — говорит директор улан-удэнского агентства недвижимости «Шанс» Ирина Смольникова.
По ее словам, очень много людей приобрели земельные участки с целью вложения средств на перспективу. Она зачастую оказывалась не столь радужной. Многие председатели ДНТ оформили лишь часть документов. Например, отмежевали границы общего участка ДНТ, но не проконтролировали ход освоения земли между членами ДНТ.
— Был случай в ДНТ в Вахмистрово, когда несколько членов товарищества расширили границы своих земельных участков каждый на несколько метров. Так вот, сосед с краю остался без земли, хотя заплатил за участок. Назревал скандал со сносом домов, и чтобы решить проблему, администрация приплюсовала к ДНТ еще часть земли, чтобы сосед на краю смог построить дом.
Но так бывает не всегда, часто члены кооператива, при отсутствии у руководства ДНТ реальных действий по развитию товарищества, занимают странную позицию — ждут, когда найдется человек, который возьмет на себя функцию организатора. А время идет, и цены на дачные участки либо стагнируют, либо даже падают.
— Возьмите два ДНТ на Верхней Березовке, ДНТ «Ермак», где работает ответственный председатель, а народ (в основном железнодорожники) вкладывается в инфраструктуру, решены проблемы с водой, электроэнергией, охраной и так далее. Стоимость земельных участков там перевалила за 1 миллион рублей. И буквально за забором расположено ДНТ «Ласточка», где участки получили муниципальные работники. Стоимость земли там в два раза ниже. Почему? А потому, что, в отличие от энергичных железнодорожников, чиновники не привыкли, что называется, «вкалывать» на земле. Активное строительство не ведется, поскольку до конца не решены вопросы взносов, инфраструктуры и так далее. Все в конечном итоге упирается в человеческий фактор. Пока энергичные люди не построят поселок и не проведут туда свет, воду и дорогу, то стоимость земли будет находиться на очень низком уровне, — говорит Ирина Смольникова.
В данной публикации мы не говорим о случаях продажи участков с «котом в мешке», как это произошло на ул. Грачевского (Левый берег). На этом месте находилась небольшая речка, которую постепенно засыпали мусором. Предприимчивые люди заровняли ее землей и выставили земельные участки на продажу. Теперь люди живут над мусором, а если случится наводнение, то ручей проснется и зальет возведенные над ним дома.
Досада спекулянтов
По словам нашего эксперта, трудно представить, насколько огромным было количество спекулянтов, которые несколько лет назад скупили земельные паи в ДНТ с целью последующей перепродажи и которые затем «зависли» с этими участками. Речь идет не о сотнях, а тысячах земельных спекулянтов, которые остались на бобах.
— Их в конечном итоге они продадут, некоторые даже с небольшой прибылью, но, поверьте, это не стоит многолетних усилий, — говорит Ирина Смольникова.
В то же время недавно наметилась тенденция снижения потока переселенцев из районов в Улан-Удэ, которые во многом подпитывали спрос на земельные участки. Немаловажным фактором стал и материнский капитал на третьего ребенка, которого стало хватать на приобретение земельного участка в пригородах. Однако сегодня, во многом из-за транспортной проблемы, достаточно высокий спрос стал фокусироваться в черте города, где остается значительное число участков под индивидуальную жилищную застройку (ИЖС). Эти участки, в отличие от пригородов Улан-Удэ, обеспечены инфраструктурой и транспортом, и сегодня какой-нибудь старенький домик стоит 3 миллиона рублей, хотя интересен не он, а земля под ним.
Судя по всему, Улан-Удэ уже не будет так активно расползаться вширь — на территориях Заиграевского, Иволгинского и Тарбагатайского районов, поскольку пробки на въезде в город и отдаленные расстояния делают совершенно бессмысленными покупку земли так далеко от столицы республики. А это означает снижение спекулятивной составляющей, что приведет к стагнации и даже снижению цен на земельные участки на окраинах. В самой же черте города, по оценкам экспертов, земельные участки продолжат плавный рост, пока не упрутся в потолок покупательского спроса, что уже наблюдается в Советском районе Улан-Удэ.
Ситуация напоминает события семилетней давности, когда на Байкале на спекуляциях относительно будущего турзоны стоимость одной сотки земли выросла до 150 тысяч рублей и масса горе-инвесторов начала скупать землю для перепродажи. Однако проект туристической зоны на Байкале оказался большим пузырем и цена участков на побережье Байкала, в с. Гремячинск, упала до 80-100 тысяч. А в некоторых ДНТ на Байкале — до 50 тысяч рублей! С учетом обесценивания рубля цена байкальской сотки снизилась почти в 3 раза! А ведь спекулянты рассчитывали, что стоимость земли будет расти как на дрожжах. Но время показало, что даже эта земля никому не нужна. И раньше, и сегодня главной ценностью земельного участка остается инженерная инфраструктура, месторасположение, близость к работе, школе и детским садам.
