Акция в СМИ совпала с началом отопительного сезона и в целом поворотом общественного внимания к проблеме ЖКХ.
Между тем обслуживание жилого сектора давно встало на проложенные рельсы управляющих компаний и ТСЖ и каких-либо сенсаций в этой сфере уже не осталось. И если они появляются — значит, это кому-то выгодно. Ведь почти десять лет назад улан-удэнцы определились, какую форму работы и способа управления домами они выберут. Подавляющая часть горожан выбрала в качестве основной формы работы договоры с управляющими компаниями. На ТСЖ перешли немногие. Хотя ТСЖ и считается перспективной формой сотрудничества, однако УК, как показала практика, за счет масштабов ведения бизнеса по содержанию и текущему ремонту домов оказались более жизнеспособными и востребованными организациями. Ведь одно дело обслуживать недавно построенный дом (ТСЖ в основном организуются в новостройках, где эксплуатационные расходы ниже) и совсем другое — целые жилмассивы устаревающей инфраструктуры еще «советских» многоквартирных домов. Та же управляющая компания ООО «Жилищный участок-20», ставшая «хитом» общественного мнения прошлой недели, обслуживает 47 домов, в основном они были построены в 70-80-е годы прошлого века и сегодня нуждаются в основательном ремонте. Поэтому ТСЖ, которые создаются в беспроблемных, новых жилмассивах, здесь не прижились. Но как оценить, хорошо или плохо работает управляющая организация? По каким критериям?
Перед визитом в данную организацию автор этих строк «пробил» имеющуюся по УК «ЖУ-20» информацию. Так, на официальном сайте www.reformagkh.ru в рейтинге эффективности работы управляющих компаний обнаружил, что улан-удэнская «ЖУ-20» с баллом в 65,75 располагается на третьем месте из 80 управляющих организаций и ТСЖ Бурятии. Однако наш разговор с директором предприятия Сергеем Сабхаевым пошел не о высоких рейтингах, а о тех проблемах, с которыми сталкиваются в ЖКХ и население, и управляющие организации. Выяснилось, что проблемы технического обслуживания и содержания благоустроенного жилья в Улан-Удэ сегодня действительно имеются. Но они среди прочих имеют главную причину — низкий тариф, по которому сегодня жилье обслуживают управляющие организации.
— В 2006 году в Улан-Удэ была введена плата за техническое обслуживание и содержание многоквартирного жилья в размере 12 рублей за один квадратный метр, сегодня, спустя восемь лет, тариф составил 15 руб., фактически за эти годы тариф был проиндексирован лишь на 3 рубля, — сообщил Сергей Сабхаев. — Хотя за этот период инфляция составляла более 50%.
Между тем управляющие компании сталкиваются не только с ежегодным подорожанием строительных и сантехнических материалов, но и прежде всего с ростом минимальной оплаты труда в России, по которой они оплачивают работу персонала. Зарплата росла куда большими темпами, чем индексировался тариф. Реальная цена тарифа сегодня занижена, по расчетам ООО «ЖУ-20», как минимум на 20%.
Причем в своем большинстве жильцы многоквартирных домов чаще всего оценивают лишь работу дворников, вывоз мусора и благоустройство территории. Хотя, по словам директора управляющей организации, львиная доля работ и затрат (незамечаемая жильцами) по обслуживанию жилья сегодня идет на замену труб в подвалах, устранение аварий, подготовку к отопительному сезону (опрессовка сетей, промывка и так далее). Все это необходимо для поддержания в нормальном состоянии инженерного оборудования в жилых домах, поскольку в противном случае ставится под угрозу безаварийная работа коммуникаций и жилого фонда. Главная задача обслуживающих организаций сегодня — продлить срок службы домов и инфраструктуры, и большинству управляющих организаций города с трудом, но удается обеспечивать сохранность и бесперебойную работу инженерных коммуникаций домов. А также работ по энергосбережению (установка энергосберегающих систем освещения во всех домах).
Сергей Сабхаев отмечает и пассивность населения в вопросе благоустройства жилья.
— Большинство собственников на общих собраниях жильцов ведет себя безразлично, особенно когда мы на ежегодных отчетных собраниях предлагаем увеличить объемы благоустройства жилмассива с соответствующим увеличением оплаты дополнительных работ, — отмечает он. — Есть те, кто требует большего объема работ, а сами не платят. Мы бы могли сделать больше, но этому мешает рост долгов. Между тем на фоне безразличия собственников жилья находятся те, кто проявляет настойчивое и часто немотивированное желание привлечь к ответу жилищников, заваливая контролирующие органы своими неподтвержденными жалобами и заявлениями. Органы вынуждены реагировать на каждое письмо «трудящихся», поскольку на этапе направления проверки они не в состоянии отличить зерна от плевел. Так, автором недавних выступлений в СМИ стал житель одного из домов квартала Петр Иванов. За несколько лет он завалил письмами всевозможные властные и надзорные органы — президента РФ, главу Бурятии, следственный комитет, МВД, мэрию города, республиканскую жилищную инспекцию, всего 14 структур. Каждая проводила проверки УК по самым различным претензиям Иванова и ни по одному факту не подтвердилась виновность обслуживающей организации. Также было отказано Иванову в его заявлениях в шести судебных решениях. Несколько лет проверок просто добавили нагрузки для управляющей организации, так же, как и для полиции и следственного комитета, у которых вообще-то хватает работы по реальным, а не выдуманным преступлениям.
Причем у жильцов, кто недоволен той или иной формой работы по обслуживанию жилсектора (100% счастья жильцов добиться в принципе невозможно), всегда есть выбор — либо обращаться непосредственно в УК с той или иной проблемой или, если его не устраивает ответ или действия жилищников, — инициировать переход конкретного дома в другую управляющую организацию или ТСЖ. Вольному — воля. Однако за эти годы жильцы ни одного дома не расторгли договоры с ЖУ-20. Причины просты — взыскивать плату и долги по обслуживанию придется фактически самим жильцам. Плата за обслуживание в ТСЖ выше (поскольку один директор и бухгалтер приходятся на один дом, а не на 47) и главное — за все придется отвечать своим жильцам, а не «злым» жилищникам из управляющей компании. Вот тут-то и кроется причина подобной сверх-активности в области подачи жалоб — по данным УК «ЖУ-20», Петр Иванов является «долгоиграющим» неплательщиком по услугам за техническое обслуживание и содержание жилья. Это многое объясняет...
В последнее время мы очень много говорим о правах в области ЖКХ, которые мы все знаем и часто предъявляем их, когда что-то идет не так в конкретном доме, но при этом нередко забываем об обязанностях. Прежде чем требовать, надо что-то сделать и самому. В том числе своевременно оплачивать услуги, которые нам предоставляются ежедневно в виде вывозки мусора, уборки лестниц и дворов и многое другое. Это в частном секторе улицу метет сам хозяин, а в многоквартирных домах за работу платят дворнику. Но деньги не берутся с небес. Очевидно, что нам пока сложно добиться реальных сдвигов в ЖКХ и благоустройстве наших кварталов. Еще сложнее изменить психологию некоторых жильцов.
