Рынок недвижимости на паузе: кто в Бурятии виноват в коллапсе и что делать покупателям

Времена, когда квартиры доставались бесплатно, безвозвратно ушли в прошлое — сегодня дорога к собственному жилью пролегает через сложный лабиринт ипотечных программ и растущих процентных ставок. Стоимость квадратных метров неумолимо растет, а высокие проценты по кредитам заставляют многих жителей Бурятии откладывать мечту о собственном жилье на неопределенный срок.

Рынок недвижимости на паузе: кто в Бурятии виноват в коллапсе и что делать покупателям
Фото: из личного архива.

Люди задаются вопросом — что делать, копить или брать ипотеку, дом или квартиру, в Бурятии или в другом регионе, где недвижимость дешевле? Ответы на все волнующие жителей вопросы эксклюзивно «МК в Бурятии» дал Андрей Минеев, руководитель агентства недвижимости «Дальневосточное».

Все из-за льгот

Рынок недвижимости сегодня столкнулся с серьезным кризисом: ситуация на рынке жилья резко изменилась, и эти перемены затронули всех участников. Прежде всего, значительно выросли ставки по обычной ипотеке, что сделало покупку квартиры для многих россиян практически невозможной. На вторичном рынке ситуация достигла критической точки — сделки почти прекратились, а покупатели новостроек, которые не могут воспользоваться льготными программами, заняли выжидательную позицию. Особенно тяжело приходится застройщикам: они столкнулись сразу с двумя проблемами — риском падения спроса и ростом расходов на строительство из-за подорожавших кредитов. Все это создает на рынке недвижимости крайне напряженную обстановку, из которой участникам рынка предстоит искать выход.

Пять лет назад, когда только появилось льготное кредитование, рынок недвижимости Бурятии накрыл ипотечный бум, но сейчас он начинает сдавать свои позиции. Взрывной спрос, подпитываемый государственными программами льготной ипотеки, достиг своего пика к лету 2024 года. Цены на первичное и вторичное жилье сильно поднялись из-за высокого спроса и достигли исторического максимума, тем самым заставляя потенциальных покупателей задуматься о целесообразности покупки недвижимости в Бурятии. Однако после закрытия программы льготной ипотеки под 8% и повышения ключевой ставки Центробанка ситуация резко изменилась — покупатели начали ждать. Эксперты констатируют: после бурного роста активности рынок вступил в период неопределенности.

Фото: из личного архива.

«Сейчас на рынке недвижимости Бурятии непростое время: цены на квартиры высокие, да и кредиты обходятся дорого. Эксперты советуют не торопиться с покупкой и подождать 2-3 месяца. За это время может многое измениться: государство может запустить новые программы поддержки покупателей, застройщики могут начать делать скидки (такие предложения уже появляются), а Центробанк может снизить ключевую ставку. Если покупка жилья не срочная, то лучше всего отложить ее до конца 2025-го — начала 2026 года. Такой подход поможет принять более правильное решение и, возможно, сэкономить деньги», — рассказывает Андрей.

Дальнейшее развитие событий зависит от решений Центробанка и государства. Если через два-три года ставка снизится до 10-12%, рынок начнет постепенно восстанавливаться. Цены стабилизируются и будут расти умеренными темпами, в пределах инфляции. При этом льготная ипотека, скорее всего, останется главным инструментом поддержки отрасли.

«К сожалению, льготная ипотека, такая как дальневосточная и семейная, доступна далеко не всем. Тем, кто попадает под эту категорию, можно смело брать ипотеку. Если вы не попадаете под условия льготной ипотеки, лучше начать копить деньги на квартиру. Да, есть риск, что цены на жилье будут расти, но в долгосрочной перспективе это может оказаться выгоднее, чем платить большие проценты по обычной ипотеке. А тем, кто все-таки подходит под льготные программы, очень повезло — это действительно хороший способ приобрести жилье на относительно выгодных условиях», — говорит эксперт.

В городе — новостройка, в селе — вторичка

У льготной ипотеки есть свои особенности. В Улан-Удэ жилье по такой программе можно купить только в новостройках. Поэтому большинство сделок, около 70-80%, приходится именно на новые дома и квартиры в пределах Улан-Удэ. И это вполне объяснимо: можно сделать ремонт «с нуля» и не переживать о прошлых жильцах.

Вторичный рынок оказался в сложном положении. Помимо того, что «вторичку» нельзя купить по льготной ипотеке, большая часть предложений — это жилье старых советских серий. При этом стоит понимать: вторичное жилье никогда не сможет сравниться с новостройкой по уровню комфорта и возможностям. Старый фонд чаще требует ремонта, а планировки в домах прошлых десятилетий давно не отвечают современным запросам. Поэтому владельцам таких квартир важно трезво оценивать их состояние и не завышать цену до уровня новостройки. Иначе жилье будет долго стоять без покупателей, ведь люди все чаще выбирают новые дома, где можно сразу создать удобное пространство для жизни. Из-за этого спрос на просторные и удобные квартиры значительно выше предложений, что и подталкивает цены вверх.

Все факторы — льготная ипотека, постоянное подорожание стройматериалов и высокий спрос на новостройки при их «дефиците» — породили высокую цену квартир в новом фонде. Застройщики, ориентируясь на платежеспособный спрос, подняли цены и обеспечили себе высокую прибыль.

Однако льготная ипотека становится доступной для вторичного жилья только при одном и главном условии — жилье должно находиться за пределами Улан-Удэ, в районах республики и городах, где нет возможности строить новые жилые комплексы. Благодаря этому исключению рынок загородной недвижимости в республике продолжает активно развиваться. Тенденция к переезду из квартир в собственные дома, появившаяся во время пандемии, остается устойчивой. Особенно востребованы пригородные направления — Сотниково, Поселье, Нижний Саянтуй. Спрос остается стабильным, что поддерживает цены на высоком уровне. Все больше жителей Улан-Удэ рассматривают строительство собственного дома как более выгодный вариант. Такой выбор дает ряд преимуществ: покупатель получает первичное жилье, сам определяет планировку и ремонт, а вместе с домом становится владельцем участка земли, более просторного жилья и, зачастую, гаража для автомобиля в придачу.

Везде жилье дорожает

Рынок жилья в Бурятии во многом повторяет общероссийские тенденции: на него влияют льготные ипотеки, подорожание строительных материалов и рост ключевой ставки, а цены на квартиры традиционно обгоняют рост доходов населения. Но у региона есть и своя специфика. Благодаря программе «Дальневосточная ипотека» под 2% годовых спрос на жилье здесь выше, чем в большинстве других субъектов федерации, при этом уровень доходов в республике остается ниже среднероссийского. В результате возникает дисбаланс: рынок перегрет и более чувствителен к экономическим колебаниям.

Если сравнивать с другими центрами, то Москва остается наиболее стабильным и ликвидным рынком, где вложения больше подходят для сохранения капитала, а Новосибирск привлекает инвесторов возможностью получить доход как от аренды, так и от роста стоимости недвижимости. На фоне этих городов Бурятия выглядит менее предсказуемой: недавний резкий рост цен показал потенциал, но и подтвердил высокую зависимость от государственных программ. Для жителей региона покупка жилья здесь прежде всего решает бытовой вопрос и остается разумным выбором.

Важно правильно оценить свои возможности

«Свое жилье — это не роскошь, а кабала», — так нередко говорят те, кто с опаской смотрит на ипотеку. Но справедливо ли это утверждение? Для одних квартира в собственности действительно становится тяжким бременем: ежемесячные платежи, проценты, годы долговых обязательств. Для других же это символ стабильности, уверенности и, главное, — надежный актив, защищающий семью и ее будущее.

На самом деле ипотека превращается в кабалу только тогда, когда берется безответственно. Решение «тянуть до последнего» без подушки безопасности, оформление кредита на пределе доходов и надежда на чудо — вот то, что превращает мечту о доме в цепи. Но если подойти к покупке рассудительно, оценить реальные возможности, заранее учесть расходы на ремонт, мебель и оформление документов, изучить льготные программы и не соглашаться на первое попавшееся предложение, то ипотека перестает быть страшным словом. Более того, для многих она остается единственным реальным способом приобрести собственное жилье.

И все же иногда куда разумнее выбрать аренду и продолжить копить, дожидаясь лучших условий по ставкам и более устойчивой финансовой ситуации. Квартира может быть как крепостью, так и тюрьмой — и решает это не банк и не рынок, а сам человек, его расчетливость и готовность брать ответственность. В конечном счете «свое жилье» — это не кабала, а осознанный выбор, который определяет не только ваш быт, но и уверенность в завтрашнем дне.

Опубликован в газете "Московский комсомолец" №41 от 8 октября 2025

Заголовок в газете: Рынок недвижимости на паузе

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

...
Сегодня
...
...
...
...
Ощущается как ...

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру