Нынешний скачок строительства жилья в столице Бурятии связан с масштабной закладкой домов в 2012-2013 гг., когда экономика страны находилась на подъеме, и ежегодно увеличивалось кредитование населения через ипотечные программы. Причем уже тогда строители перешли на реализацию достаточно рискованных проектов многоквартирных домов по 200-400 квартир в одном доме.
Подобные риски отчетливо проявились в прошлый кризис, в 2009 году, когда несколько наших крупных улан-удэнских застройщиков оказались в шаге от банкротства. Тогда, после обвального падения спроса, многие «высотки» в спальном Октябрьском районе оказались незаселенными. Некоторых застройщиков властям пришлось экстренно спасать через выкуп у них квартир под переселенцев из ветхого и аварийного жилья. Затем к 2011 году активно заработала ипотека и спрос начал восстанавливаться, что дало старт строительству многоэтажного жилья. Однако сегодня наблюдаются аналогичные признаки торможения рынка жилья. В Улан-Удэ возведено огромное количество высоток, однако в связи с удорожанием ипотеки (на 2-3%) и экономическими трудностями предложение превышает спрос и рынок недвижимости балансирует на грани обвала.
Если что и двигает рынок недвижимости, так это пусть и дорожающие, но пока работающие ипотечные программы и различные стимулирующие меры государства.
— Например, сегодня более 50% сделок с недвижимостью у нас проводятся с использованием материнских сертификатов, что снижает нагрузку при оплате ипотечных кредитов, — говорит директор АН «Лоран» Лариса Бибишева. — И есть ощущение, что если государство не возобновит различные стимулирующие госпрограммы по покупке жилья для различных социальных категорий граждан и работников госструктур, то рынок скатится в глубокий спад.
Настораживает неопределенность продолжения реализации ряда крупных жилых проектов в Улан-Удэ. Например, элитный 16-этажный жилой комплекс «Столичный» на пересечении улиц Комсомольская и Маяковского, сдача которого была запланирована в 3-м квартале 2014 года, перенесена на сентябрь 2015 года. Многие квартиры не проданы, поскольку помимо достаточно высокой цены квадратного метра (52 тысячи рублей) проектировщики замахнулись на слишком высокие площади (100-120 квадратных метров для 3-4-комнатных квартир), что рассчитано на очень состоятельный сегмент покупателей, который уже давно обзавелся частными домами и элитными квартирами. Фактически повторяется ситуация 15-летней давности при строительстве первого в Улан-Удэ элитного жилого комплекса «Солнечная башня», где выставлялись квартиры по 120 квадратных метров. Там несколько лет шла вялая продажа жилья, а ситуацию спасло оживление рынка недвижимости. На этот раз ситуация будет посложнее предыдущих. Бум по строительству многоэтажных домов в столице республики закончился еще весной, что заметно по отрицательной динамике продаж на нулевых циклах строительства. Если часть объектов будет заморожена, то спрос клиентов и банковские ипотечные продукты могут сосредоточиться на домах высокой степени готовности, либо на вторичном жилье. Видимо поэтому недавно застройщики Бурятии пошли на массовые скидки, розыгрыши призов, квартир и другие преференции.
С другой стороны, уже в скором времени может проявиться иная тенденция. Если инфляция выйдет на сверхкритичные уровни и начнется масштабное обесценивание рубля (что, в общем-то, уже происходит), то у населения останется единственный более-менее надежный источник спасения денег — недвижимость.
— За всю постсоветскую историю так и не было создано ни одного более надежного инструмента для вложений денег, чем жилье, — считает директор агентства «Городок» Нина Самсыка. — Если мы говорим о долгосрочных вложениях, то обязательно наступят времена, когда недвижимость будет дорожать и тогда все вложения окупятся, тем более, если это второе жилье, которое можно сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Хотя в краткосрочном периоде в Бурятии больше продавцов, чем покупателей.
